Osoby sprzedające lub wynajmujące mieszkanie, które podpisują umowy otwarte z kilkoma biurami, nieraz kierują się przekonaniem „im więcej, tym lepiej”. Okazuje się, że jednak nie zawsze. Umowa na wyłączność jest bardziej motywująca dla pośrednika i skłania go do skuteczniejszych działań, gdyż wie on, że wynagrodzenie w postaci prowizji przypadnie jemu, a nie komuś innemu.

Jednym z większych minusów umowy otwartej jest konkurencja między biurami mającymi tę samą nieruchomość w ofercie. Mogłoby się wydawać, że w takiej sytuacji biura będą się prześcigać w skuteczności promowania tej oferty. Niestety, nieraz jest wręcz przeciwnie. Ponieważ biura dostają prowizję za doprowadzenie do sfinalizowania transakcji, w ich interesie jest, by nie zrobiły tego inne biura, a także, by klient nie znalazł kupca na własną rękę. Można nawet powiedzieć, że czasem bardziej skupiają się na tym niż na samym promowaniu nieruchomości. Skutkiem tego jest unikanie podawania adresu nieruchomości i szczegółowych informacji na jej temat.

Poza tym, skoro pośrednicy nie mają gwarancji otrzymania prowizji, nieraz nie mają też motywacji, by się bardziej starać. Nieraz ograniczają się do minimum czynności, np. umieszczenia oferty w serwisie ogłoszeniowym. Nie inwestują większych środków w promocję, gdyż nie mają pewności, że im się to opłaci.

Oprócz tego, jeśli ofertami tego samego mieszkania zajmuje się kilka biur jednocześnie, łatwo o chaos informacyjny i organizacyjny. Zdarzają się rozbieżności między ofertami przygotowanymi przez różne biura. Sprzeczne informacje nie wpływają korzystnie na postrzeganie oferty przez klientów. Poza tym, w razie zmian w ofercie, właściciel musi pamiętać o poinformowaniu o nich wszystkich biur, z którymi ma umowy otwarte, i o dopilnowaniu, by oferty na pewno zostały uaktualnione.

Umowa na wyłączność oznacza, że pośrednik wie, że jeśli dołoży wszelkich starań i będzie skuteczny, otrzyma prowizję – więc oczywiste jest, że stara się bardziej. Nie boi się zainwestować w droższe formy promowania nieruchomości.

Klient z kolei wie konkretnie, kto jest odpowiedzialny za sprzedaż nieruchomości – nie ma więc rozproszenia odpowiedzialności. Wie też, z kim ma się kontaktować w sprawie ewentualnych zmian w ofercie. Również informacje zwrotne, które otrzymuje, pochodzą z jednego źródła, więc są bardziej spójne.

Wiele osób obawia się, że podpisanie umowy na wyłączność z pośrednikiem nieruchomości ogranicza dostęp do oferty potencjalnym nabywcom. Jednak w rzeczywistości umowa na wyłączność nie znaczy, że mniej osób ma wgląd do oferty – reguluje ona jedynie, komu należy się prowizja, gdy do sprzedaży już dojdzie.