Inwestowanie w nieruchomości i ich obrót staje się coraz popularniejszą formą prowadzenia działalności gospodarczej. Jest to jednak branża wymagająca umiejętności rozważnego podejmowania decyzji. Sprawą priorytetową jest zabezpieczenie przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Cel ten zapewnić ma odpowiednie zabezpieczenie w formie umowy deweloperskiej bądź umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Jakie są podstawowe różnice i skutki prawne wspomnianych umów?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Zawarta może być w formie aktu notarialnego lub w klasycznej formie pisemnej. Opcja pierwsza niesie za sobą korzyść wynikającą z możliwości późniejszego ubiegania się o swoje prawa na drodze sądowej. Stronami umowy są sprzedawca nieruchomości oraz jej nabywca. Sporządzana jest w celu zagwarantowania bezpiecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy. Zawarcia niniejszej umowy można dokonać na każdym etapie powstawania nieruchomości. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna przygotować grunt pod zawarcie umowy przyrzeczonej. Dlatego powinna zawierać informacje określające strony, wskazanie konkretnego przedmiotu umowy, jego ceny oraz terminu zapłaty z uwzględnieniem rozbicia ratalnego. Dla dopełnienia formalności konieczne jest wskazanie terminu zawarcia umowy oraz daty, wraz z którą nieruchomość zmieni właściciela, a jej zwieńczeniem są podpisy stron. Można ją rozwiązać za obopólną zgodą w trybie porozumienia stron.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska może być zawarta jedynie w formie aktu notarialnego. Jej stronami są właściciel nieruchomości, zwany deweloperem, oraz nabywca. Jej celem jest ustanowienie odrębnej własności mieszkania po zakończeniu prac deweloperskich. Możliwe jest również ustanowienie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej bądź mieszkalnego domu, który został na niej wzniesiony i, co ważne, stanowi odrębną nieruchomość. Obowiązkiem kupującego jest uiszczenie wszelkich opłat związanych z nabyciem prawa do nieruchomości.

Umowę deweloperską wyróżnia czas jej sporządzenia, bowiem zawiera się ją z reguły jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych lub najpóźniej w momencie ich trwania. Oprócz standardowych elementów wymaganych do ważności zawarcia umowy umowa deweloperska zawierać powinna szczegółowe informacje dotyczące daty zapłaty oraz wysokości świadczeń pieniężnych, jakie na rzecz sprzedającego uiszcza nabywca oraz terminu przeniesienia na niego praw własności. Musi również uwzględnić terminy rozpoczęcia i przewidzianego zakończenia prac budowlanych oraz tryb poinformowania kupującego o możliwości odbioru nieruchomości. Istotne są także informacje na temat gwarancji bankowych i ubezpieczeniowych, które gwarantują ochronę interesów finansowych nabywcy. Ostateczny kształt umowy deweloperskiej jest w dużej mierze podyktowany uwarunkowaniami prawnymi chroniącymi nabywcę. Jeżeli doszłoby do zawarcia umowy zawierającej postanowienia mniej korzystne niż te przewidziane w ustawie, uznaje się je za nieważne.