Są takie mieszkania, których oferty przebywają w serwisach ogłoszeniowych przez wiele miesięcy, a czasem nawet przez kilka lat – a chętnych nie ma. Dlaczego? Oto kilka najczęstszych powodów.

Zawyżona cena

Oczywiste jest, że sprzedający chce otrzymać za mieszkanie jak najwięcej. Poza tym właściciele mieszkań mają tendencję do przeceniania walorów mieszkania z powodów sentymentalnych. Tymczasem mieszkanie, które dla nich samych jest wyjątkowe i niepowtarzalne, dla kogoś innego może być zwyczajne, podobne do setek innych. Właściciele pamiętają też, ile pracy włożyli w remont i ile kosztowały ich materiały – zapominają jednak, że było to 10 czy nawet 20 lat temu. Dlatego cena powinna być dostosowana do realiów rynkowych. Należy przeanalizować ceny podobnych mieszkań w okolicy i ustalić naszą ofertę na podobnym poziomie. Pamiętajmy też, że to, co widać w serwisach nieruchomościowych, to nie ceny transakcyjne, lecz ofertowe – więc już nieco zawyżone, z pewnym marginesem do negocjacji.

Zdarzają się osoby, które celowo zawyżają ceny – bo a nuż znajdzie się kupujący, dla którego taka cena okaże się akceptowalna. Jednak wiąże się to ze sporym ryzykiem. Jeśli nikt taki się nie pojawi, sprzedawca może być zmuszony do nawet kilkakrotnej obniżki, a czas do zawarcia umowy sprzedaży znacznie się wydłuża. Oznacza to nieraz straty finansowe dla właściciela, takie jak konieczność regulowania opłat za nieruchomość, która stoi nieużywana. Poza tym osoby szukające mieszkania na rynku wtórnym dość często wracają do tych samych serwisów w poszukiwaniu ofert i trafiają tam na ogłoszenia wciąż tych samych nieruchomości. Takie wielokrotne obniżki nie umykają ich uwadze i nie robią korzystnego wrażenia. Łatwo jest wyciągnąć wniosek, że z mieszkaniem jest coś nie tak, skoro przez tyle czasu nie można go sprzedać.

2. Niekorzystna lokalizacja

Lokalizacja jest jednym z najważniejszych kryteriów wyboru mieszkania. W przypadku lokali z rynku wtórnego raczej nie ma problemu z dostępem do infrastruktury, jak to czasem bywa w przypadku nowo wybudowanych osiedli. Mogą natomiast pojawić się inne czynniki, które skutecznie zniechęcają nabywców. Wystarczy, że w otoczeniu budynku zostanie wybudowany zakład przemysłowy albo droga szybkiego ruchu.

W niektórych miastach znajdują się też dzielnice cieszące się złą sławą, np. ze względu na wysoki poziom przestępczości. Przykładowo, w Łodzi nie najlepszą opinię ma dzielnica Bałuty, a w Warszawie – Praga Północ. Jednak nabywcy powinni też zwrócić uwagę, że taka niekorzystna reputacja opiera się czasem na stereotypach sprzed lat, a obecna sytuacja może wyglądać inaczej (powstają nowe inwestycje, zniszczone budynki są odnawiane, inwestorzy komercyjni wynajmują w nich lokale itp.).

3. Duży metraż

Najlepiej sprzedają się lokale kompaktowe, do 60 mkw., dwupokojowe. Takie mieszkanie jeszcze nie przekracza możliwości finansowych przeciętnego nabywcy, a zarazem może być wystarczające dla pary czy małej rodziny. Z kolei minikawalerki są atrakcyjne dla inwestorów, którzy chętnie przeznaczają je na wynajem (np. studentom czy pracującym singlom).

Natomiast mieszkania duże i przestrzenne kojarzą się wprawdzie z komfortem, ale niewiele osób może sobie na nie pozwolić. Szczególnie dotyczy to lokali z tzw. segmentu popularnego – trudno np. znaleźć chętnych na 80-metrowe mieszkanie w wielkiej płycie. W przypadku apartamentów duży metraż bywa pożądany, gdyż są one interesujące dla innej grupy nabywców – takich, którym zależy przede wszystkim na standardzie i którzy są w stanie więcej zapłacić. Jednak należy się liczyć z tym, że lokale bardziej luksusowe sprzedają się długo, gdyż grupa docelowa jest niewielka.

Źle sprzedają się też duże kawalerki o układzie uniemożliwiającym funkcjonalny podział na mniejsze pomieszczenia lub strefy.

4. Nietypowość

Dość problematyczna jest sprzedaż mieszkań, które w jakiś sposób odbiegają od typowego rozkładu i kształtu pomieszczeń. Przykładem są skosy, pokoje przechodnie czy pomieszczenia o innym kształcie niż prostokąt. Owszem, można je bardzo ciekawie zaaranżować – ale jest to spore wyzwanie, które wymaga pomysłowości i nieraz wiąże się ze znacznymi kosztami (np. zamówienia indywidualnego projektu czy mebli na wymiar). Nie wszyscy są więc gotowi, by je podjąć.

Zdarzają się też na rynku mieszkania, których właścicieli poniosła fantazja, jeśli chodzi o wystrój – np. wnętrza typowo pałacowe czy urządzone wyłącznie w czerwieni. Taka estetyka, choć właścicielowi wydaje się zapewne bardzo atrakcyjna, ma małe szanse trafić w gust nabywców. Zapewne od razu wyobrażają oni sobie, ile czasu i funduszy musieliby poświęcić, aby przystosować mieszkanie do swoich upodobań. Dlatego największą popularnością cieszą się wnętrza o dość typowym, neutralnym wystroju, w których właściciel może od razu zamieszkać lub ewentualnie przeprowadzić niewielkie, niezbyt kosztowne prace.

5. Niejasny stan prawny

Problemy pojawiają się też w przypadku wszelkich niejasności związanych z prawami do lokalu. Przykładem jest sytuacja, gdy mieszkanie było otrzymane w spadku, a spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia w kwestii warunków sprzedaży. Zdarzają się też spory między byłymi małżonkami, jeśli chodzi o podział majątku po rozwodzie.

Kolejnym znacznym utrudnieniem są prawa osób trzecich, takie jak umowa dożywocia. Umowa taka polega na tym, że zbywca (dożywotnik) przekazuje nieruchomość nabywcy, a w zamian otrzymuje od niego świadczenie w postaci dożywotniego utrzymania. Ważne jest, że w razie sprzedaży lokalu jego nowy nabywca będzie zobowiązany do utrzymywania dożywotnika. Nie jest to zdecydowanie sytuacja zachęcająca dla nabywcy, gdyż trudno sobie wyobrazić, że ktoś chciałby utrzymywać obcą osobę. Jednak istnieje możliwość zrzeczenia się prawa do dożywocia, zamiany go na rentę albo (w ściśle określonych przypadkach) rozwiązania umowy dożywocia.

Obawy nabywców mogą też budzić wszelkie niespłacone hipoteki. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, a nawet łatwiejsza niż się wielu osobom wydaje. Jednak trzeba wiedzieć, jaka w tej sytuacji obowiązuje procedura. Najłatwiej jest, gdy nabywca dysponuje gotówką, a kwota transakcji jest wyższa niż zobowiązanie pozostałe do spłaty. Wówczas nabywca częścią spłaca resztę kredytu hipotecznego, a pozostałą kwotę przelewa na konto sprzedawcy. W innych sytuacjach, gdy zakup trzeba finansować kredytem hipotecznym, należy uzyskać od banku zgodę na transakcję oraz promesę o usunięciu wpisu hipotecznego po otrzymaniu pieniędzy od kupującego.