Kredyt hipoteczny jest dla wielu osób jedyną możliwością sfinansowania zakupu mieszkania. Dlatego kredyty tego typu wciąż cieszą się popularnością. Jednak zdarza się, że decyzja banku jest odmowna. Z czego to może wynikać? Czy można wpłynąć na to, by następnym razem bank uznał nasz wniosek kredytowy?

Przy rozpatrywaniu wniosków banki biorą pod uwagę szereg czynników. Są takie, na które kredytobiorca ma wpływ, oraz takie, które trudno jest zmienić. W dodatku niektóre kryteria mogą się różnić między poszczególnymi bankami. W związku z tym fakt, że jeden bank nam odmówił, nie oznacza, że w innym będzie to samo – dlatego warto próbować dalej. Negatywna decyzja kredytowa musi być uzasadniona. Rozważmy więc przyczyny odmowy i zastanówmy się, czy możemy coś na nie poradzić.

Do częstych problemów należą błędy formalne w wymaganych dokumentach, np. źle wypełniony wniosek, brak wszystkich wymaganych informacji czy niekompletne bądź niewłaściwe załączniki potwierdzające zdolność kredytową. Naprawienie takich błędów zwykle jest możliwe, ale bywa kłopotliwe i wydłuża czas oczekiwania na decyzję.

Niektórzy składają wnioski do kilku banków naraz, licząc na to, że jeśli w jednym nie wyjdzie, to może się udać w drugim. Jednak ta strategia się nie sprawdza, gdyż banki mogą potraktować to tak, jakby wnioskodawca próbował wyłudzić kilka kredytów w ramach jednej transakcji. Dlatego lepiej jest poczekać na decyzję w jednym banku, a w razie odmowy spróbować gdzie indziej.

Wnioski o kredyt w innej walucie niż ta, w której pobieramy wynagrodzenie, są odrzucane już na starcie. Czasy łatwo dostępnych kredytów walutowych odeszły do przeszłości wskutek złych doświadczeń z kredytami we frankach szwajcarskich. Dlatego jeśli zarabiamy złotówki, możemy się starać tylko o kredyt w PLN.

Kolejna przyczyna odrzucenia to brak wystarczającego wkładu własnego. Od 2014 r. nie można już otrzymać kredytu o wartości równej wartości nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem. Wysokość wymaganego wkładu własnego przez kilka lat wzrastała, by w 2017 r. osiągnąć docelową wartość 20 proc. Niektóre banki nadal umożliwiają ubieganie się o kredyt z niższym wkładem własnym, nawet 10 proc., ale wymagają przy tym dodatkowego zabezpieczenia. Można też przyjąć, że im wyższy wkład własny, tym większe szanse na kredyt. Poza tym kredyty z dużym wkładem własnym są po prostu tańsze. Dlatego, jeśli mamy taką możliwość, lepiej się nie spieszyć z wnioskiem, tylko uzbierać większą kwotę.

Jedną z poważniejszych przeszkód jest zbyt mała zdolność kredytowa bądź niekorzystna historia kredytowa. Można ją jednak poprawić, choć może to wymagać czasu. Pamiętajmy, że naszą zdolność kredytową obniżają wszelkie niespłacone zobowiązania, nawet niewielkie, takie jak limit na karcie kredytowej, debet w koncie czy raty za AGD. Zanim więc będziemy ponownie ubiegać się o kredyt, postarajmy się je spłacić. Sprawdźmy naszą historię w BIK-u – wpisy ograniczają wiarygodność płatnika, więc lepiej poczekać, aż wygasną (niektóre banki biorą pod uwagę wpisy w BIK-u do trzech lat wstecz). Źle widziane są tzw. chwilówki – nawet jeśli nie mamy problemu z ich spłaceniem, też obniżają naszą wiarygodność w oczach analityków, więc lepiej ich unikać. Zwróćmy również uwagę na nasz domowy budżet, i na to, jak wysokie są wydatki na utrzymanie – być może niektóre można ograniczyć lub w ogóle z nich zrezygnować. Pewnym utrudnieniem może być też otrzymywanie pensji w gotówce, a nie przelewem na konto (w dzisiejszych czasach już rzadkie, ale nadal się zdarza). Potrzebne mogą być wtedy dodatkowe dokumenty, takie jak zaświadczenie ZUS RCA o odprowadzeniu składek ZUS za pracownika.

Problemem jest też całkowity brak historii kredytowej, na podstawie której można by ocenić wiarygodność wnioskodawcy. Niekiedy więc doradza się chociaż jeden zakup na raty zamiast za gotówkę, nawet za niewielką kwotę. Regularne spłacanie rat pomoże nam stworzyć korzystną historię kredytową.

Kolejną trudnością w uzyskaniu kredytu mogą być formy uzyskiwania dochodów, które są uznawane przez banki za mniej stabilne i bardziej ryzykowne. Najlepiej jest mieć umowę o pracę – i to na czas nieokreślony. Umowy na okres próbny nie są zbyt mile widziane, zwłaszcza gdy jest on krótszy niż przewidywany okres kredytowania. Podobnie jest w przypadku umów-zlecenie i umów o dzieło. Trzeba nie tylko przedstawić samą umowę, lecz także zbierać kopie wszystkich rachunków do umowy (czego wiele osób nie robi) i wykazać regularne wpływy na konto. Dość trudne, choć nie niemożliwe, jest też otrzymanie kredytu hipotecznego przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą. Przede wszystkim trzeba się wykazać odpowiednio długim okresem prowadzenia działalności – niektóre banki wymagają nawet 24 miesięcy. Problemem mogą być też straty, niewykazywanie dochodu mimo dużych obrotów, zaleganie z podatkiem dochodowym czy niewłaściwe księgowanie. Banki nie biorą też pod uwagę dochodów ze świadczeń socjalnych (np. renty czy zasiłków).

Czasem problem tkwi nie tyle w samym potencjalnym kredytobiorcy, co w jego miejscu pracy. Firma, która krótko funkcjonuje na rynku i jest jeszcze praktycznie nieznana, może być źle postrzegana przez banki. Jeśli firma ma kłopoty finansowe (np. znana jest z zaległości wobec dostawców czy podwykonawców), również nie jest wiarygodna. Uznaje się też, że pewne branże wiążą się z wysokim ryzykiem utraty płynności finansowej – są to np. budownictwo, gastronomia, turystyka czy… pośrednictwo finansowe. Jednak tutaj trudności z kredytem mogą mieć raczej pracownicy mniejszych firm o słabszej pozycji na rynku.

Przyczyny odmowy bywają też związane z nieruchomością, która ma być zabezpieczeniem kredytu. Chodzi o to, że w razie przejęcia nieruchomości przez bank powinna ona dać się łatwo sprzedać. Problematyczne są zatem nieruchomości w złym stanie technicznym, nietypowe, pozbawione podstawowych instalacji czy mające status zabytku – gdyż w razie sprzedaży nie będzie na nie wielu chętnych. Bardzo poważne przeszkody to prawa osób trzecich do nieruchomości, np. dożywocie (zobowiązanie dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości przez jej nabywcę) i służebność osobista (prawo osoby fizycznej do korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie).

W przypadku nowych nieruchomości przeszkodą może być wybór niewłaściwego dewelopera. Jeśli firma deweloperska, która ma zbudować nasze mieszkanie, znana jest z niesolidności, niedotrzymywania terminów i zalegania z płatnościami, banki mogą nie chcieć finansować zakupów w jej inwestycjach.

Jeśli nie wiemy, jak usunąć przeszkody w otrzymaniu kredytu hipotecznego, warto zwrócić się o poradę do fachowego doradcy kredytowego.