Na rynku pojawiają się oferty nieruchomości obciążonych hipoteką, jednak wielu kupujących obawia się takich transakcji. Tymczasem jest to zakup bardziej złożony, ale przy zachowaniu ostrożności całkowicie bezpieczny.

Przed decyzją o zakupie każdej nieruchomości należy sprawdzić jej księgę wieczystą. W dziale IV znajdziemy informację o hipotece, jej wysokości, a także na czyją rzecz została ustanowiona. Należy pamiętać, że wysokość hipoteki widoczna w księdze prawdopodobnie będzie niższa, ponieważ właściciel mieszkania spłacił już część zadłużenia. Sprzedający powinien udostępnić kupującemu numer księgi wieczystej, a jej treść można sprawdzić bezpłatnie przez Internet.

Sprzedaż  mieszkania obciążonego hipoteką może się odbyć wyłącznie za zgodą banku będącego wierzycielem hipotecznym. Właściciel mieszkania musi o taką zgodę wystąpić. Dodatkowo będzie potrzebował zaświadczenia z banku o wysokości pozostałego do spłaty zadłużenia, ze wskazaniem rachunku do spłaty. Zaświadczenie takie, będące zarazem zgodą na wcześniejszą spłatę kredytu, nazywa się promesą. Na jej podstawie bank oświadcza, że po sprzedaży mieszkania i wpłaty części ceny na poczet zadłużenia, zgodzi się na wykreślenie hipoteki, a tym samym nieruchomość stanie się wolna od tego obciążenia.

Promesa jest z reguły ważna 30 dni co oznacza, że w tym czasie musi dojść do zawarcia umowy kupna-sprzedaży. W umowie takiej zawarty jest zapis, że część ceny odpowiadająca wysokości pozostałej do spłaty hipoteki zostanie przelana bezpośrednio na rachunek banku hipotecznego. Jeśli kupujący również posiłkuje się kredytem, wówczas jego bank także przeleje część ceny na poczet spłaty hipoteki kupowanej nieruchomości. Kupujący musi w tym celu dostarczyć umowę do swojego banku.

Sprzedający musi mieć na uwadze, że niektóre banki w pierwszych latach kredytowania wymagają uiszczenia opłaty za wcześniejszą spłatę pożyczki. Dodatkowo nie wszystkie banki będą chciały wystawić promesę, dlatego kupujący nie powinien podejmować żadnych kroków przed przedstawieniem przez sprzedającego takiego dokumentu. Jeśli kredytobiorca, czyli w tym wypadku sprzedający, ma zaległości w spłacie rat, albo wcześniej dokonywał wpłat po terminie, bank może mu odmówić wydania promesy.

Po dokonaniu przelewu sprzedający musi udać się do banku po zaświadczenie o spłacie hipoteki. Następnie w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości musi złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, załączając do niego zaświadczenie o spłacie.
Po wykreśleniu hipoteki nowy właściciel powinien złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpisanie go do księgi wieczystej, załączając na dowód odpis umowy kupna.