JLL, firma doradcza specjalizująca się w rynku nieruchomości, opublikowała w październiku raport dotyczący branży mieszkaniowej w III kwartale bieżącego roku. Zebrane i omówione w raporcie dane dotyczą popytu na rynku mieszkaniowym, podaży, a także cen w okresie od lipca do września 2022 roku.

Trzeci kwartał 2022 roku przyniósł spadek popytu na mieszkania. Sytuacja ta związana jest z serią podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, która trwała przez kilka poprzednich miesięcy i przełożyła się na trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych. Spadek zdolności kredytowej potencjalnych klientów spowodowany jest również bardziej restrykcyjnym podejściem banków przy ocenianiu wniosków kredytowych. W rezultacie na rynku pierwotnym nastąpił znaczący spadek sprzedaży mieszkań. W sześciu największych polskich miastach spadek sprzedaży wyniósł aż 30 proc. w porównaniu z II kwartałem tego roku – sprzedanych zostało 6,6 tysiąca nowych mieszkań. Spadek popytu dotyczy w szczególności mieszkań o dużych metrażach. Dane pokazują jednak, że spadek sprzedaży i tak jest mniejszy, niż spadek liczby kredytów hipotecznych udzielonych w tym czasie przez banki, co oznacza, że wciąż aktywni są kupujący, którzy dysponują gotówką.

W II kwartale br. deweloperzy oddali dużą liczbę nowych mieszkań, ale rekordowa liczba lokali, bo około 4 tysięcy, została następnie ze sprzedaży wycofana. Ma to związek z wejściem w życie ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wielu deweloperów chciało zdążyć z oddaniem inwestycji przed 1 lipca 2022 r., aby nie zostały one objęte Funduszem. W III kwartale na rynek wprowadzonych zostało kolejnych 7,2 tys. nowych lokali mieszkalnych. Wiele lokali wróciło także na rynek, ponieważ klienci rezygnowali z płatnych rezerwacji. W rezultacie na koniec września podaż nowych mieszkań wynosiła 51,4 tysięcy. Ostatnio tak dużo dostępnych lokali było na rynku w latach 2015-2019. W tym czasie jednak w kwartale sprzedawało się ok. 16 tysięcy mieszkań, a obecnie liczba transakcji jest o ponad połowę mniejsza.

Spośród sześciu największych polskich rynków największy wzrost cen w III kwartale 2022 roku odnotowano w Krakowie – 5 proc. oraz we Wrocławiu – 4 proc. Niewielki wzrost cen, między 1 a 1,8 proc., miał miejsce w Trójmieście, Poznaniu oraz Łodzi. W stolicy natomiast ceny praktycznie nie uległy zmianie. Wrocław i Kraków to także miasta, gdzie nastąpił największy wzrost cen w skali roku. W stolicy Dolnego Śląska wzrost wyniósł 19,8 proc., a w stolicy Małopolski – 17,3 proc. Warszawa odnotowała najmniejszy wzrost cen w skali roku na poziomie 11,3 proc. Porównanie cen mieszkań wprowadzonych na rynek w minionym kwartale w dużej mierze uzależnione jest od tego, jaka pula mieszkań w danym czasie została przekazana do sprzedaży oraz jakie mieszkania były już dostępne na rynku. Zestawiając ceny mieszkań wprowadzonych w III kw. 2022 r. z lokalami wprowadzonymi na rynek w II kwartale, największy wzrost cen widzimy w Krakowie – 32,6 proc. Powodem jest oddanie dużej i bardzo drogiej inwestycji w tym mieście. W Trójmieście również odnotowano spory, bo 14-procentowy wzrost średnich cen nowych mieszkań, które trafiły na rynek w III kwartale. Z kolei w Warszawie oraz we Wrocławiu ceny nowych mieszkań były odpowiednio o 2,3 i 1,4 proc. niższe niż w poprzednim kwartale.